Жилищные вопросы, жилищное право

(Адвокатская контора №22) Вас могут зарегистрировать временно, а если вам необходима постоянная регистрация, и ваша подруга имеет квартиру в собственности, то она может заключить с вами договор передачи в пользовании доли жилого дома, который заверяется нотариально и действует в течении срока, указанное в договоре.( у нотариуса есть образец).

Начнем с того, что в случае смены собственника за лицами. зарегистрированными на данном жилом помещении сохраняется прово пользования жилым помещением. если при их вселении иного соглашения между сособственниками не было. То, что сын отказался получать письмо, будет свидетельствовать о том, что его извещали надлежащим образом, и в соответствии с этим мать будет вправе продать свою долю третьим лицам, т.е. кому угодно. Чтобы долю продать ее необходимо реально выделить без ущемления интересов сособственников. Хотя она может продать и без выделения в натуре, полагая, что ее доля соответствует занимаемой ею изолированной комнате 18 кв.м, если на это согласится покупатель. В противном случае. мать должна будет обратиться в суд с иском о выделении принадлежащей ей доли в натуре.Если общая площадь жилых комнат равняется 44 кв.м, то на каждого приходится по 22 кв.м. комнаты такого метража нет, есть только 18 кв.м. Поэтому суд скорее всего вынесет решение в соответствии с которым доли матери соответствует комната размером в 18 кв.м, а доли сына соответствуют две другие комнаты, но поскольку доля матери на 6 кв.м станет меньше, а у сына соответственно больше, то на эту разницу мать может потребовать от сына компенсацию в денежном выражении соответствующую стоимости этих 6 кв.м. Что касается финансовых потерь, конечно они будут иметь место, но в каком размере это вам подскажут агенты по недвижимости. Сын не сможет препятствовать осуществлению сделки по продажи доли иным лицам, так как отказ в получении заказного письма, сторона будет расценивать как выполнение условий на право преимущественной покупки.

(Адвокатская контора №22) Если Вы проживаете вместе с отцом, то лучше оформите договор дарения, его в любом случае труднее будет оспорить и при этом, его первая дочь не будет иметь никаких прав на компенсацию. Договор дарения, как и договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Т.е право собственности на квартиру полученную по договору дарения возникает после такой регистрации. И вы, став собственницей квартиры, вправе будете распоряжаться ею по своему усмотрению.

Вы должны будете выплатить 1/8 доли квартиры или по оценки БТИ или по оценке экспертов-оценщиков. Размер будет примерно одинаков.

(Адвокатская контора №22) В процессе возведения объекта недвижимого имущества застройщик (физическое либо юридическое лицо, получившее в установленном порядке земельный участок под застройку) может привлекать капитальные вложения инвесторов. Отношения между ними на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами. 1. Договор простого товарищества (совместной деятельности). Создание объекта недвижимости может являться целью совместной деятельности участников строительства, в том числе и застройщика, объединивших свои вклады путем заключения договора простого товарищества (совместной деятельности) без образования юридического лица. Очевидно, что целью совместной деятельности является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а создание имущества "для себя", в связи с чем стороной договора может быть любое лицо - физическое и юридическое (с учетом специальной правоспособности). Построенный объект недвижимости является приращением имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищей, в натуральной форме (прибыль товарищей) и подлежит распределению. По окончанию строительства товарищи подписывают документ (соглашение, акт распределения долей), в котором определяют долю каждого товарища в праве общей собственности на объект в соответствии с его вкладом в создание объекта. Для приобретения права на конкретную часть построенного объекта товарищи должны заключить договор (соглашение) о прекращении права долевой собственности и выделении доли в натуре. 2. Договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве). Наибольшее распространение такие договоры получили при осуществлении строительства многоквартирных жилых домов, и инвесторами, как правило, являются граждане. Договоры долевого участия в строительстве, договоры инвестирования не нашли закрепления в ГК РФ в качестве самостоятельного вида договоров, однако существующая свобода договоров позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Указанные договоры можно рассматривать как сложные, имеющие признаки различных договоров, предусмотренных законодательством. Они не подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому стороны (застройщик и инвестор) вступают в определенные обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме. Предмет договора можно определить следующим образом: инвестор финансирует строительство объекта недвижимости либо его части (например квартиры), застройщик же осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) инвестору. Предмет договора предполагает, что договор должен содержать следующее: описание объекта недвижимости, его местонахождение, цену договора (объем инвестиций), условия изменения цены, обязательства сторон (в том числе срок исполнения работ застройщиком, условия и порядок внесения инвестиций), ответственность сторон в случае невыполнения обязательств и т.п. Следует заметить, что хотя название договора - о долевом участии в строительстве - предполагает возникновение общей долевой собственности на строящийся объект, в нем, как правило, указывается, что инвестор финансирует строительство конкретной части объекта - квартиры, нежилого помещения и т.д. и после окончания строительства получает эту часть по акту передачи. Если объект невозможно разделить на части (выделить в натуре) или это прямо установлено договором, у инвестора после окончания строительства возникает доля в праве на вновь возведенный объект. С этим связана и проблема описания объекта инвестирования: на момент заключения договора объекта физически не существует, поэтому объект в договоре может быть определен как конкретно (например, двухкомнатная квартира N 5 общей площадью 45,3 кв.м, жилой - 33,1 кв.м; секция N 2 склада общей площадью 123 кв.м), так и более общими фразами, без детализации (указывается общая площадь в кв.м, эквивалентная сумме финансирования). В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.п., в связи с чем стороны заключают дополнительное соглашение, в котором регулируют свои отношения с учетом изменений. Здесь же можно конкретизировать объект, если это не определено в самом договоре. После ввода законченного строительством жилого дома, производственного здания, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик в соответствии с обязательствами по договору инвестирования строительства в качестве расчета за произведенное финансирование передает инвестору предусмотренный договором и дополнительным соглашением объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества. До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК РФ и ст. 6 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ) может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору инвестирования строительства. Переуступка прав по основному договору (договору инвестирования) осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между инвестором (кредитором) и третьим лицом - новым кредитором, которым может быть как физическое, так и юридическое лицо. К новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если иное не предусмотрено в договоре цессии. Законом не установлено, к какому виду - возмездному или безвозмездному - относится договор цессии, однако следует предполагать возмездность договора. В противном случае, если договор заключен между юридическими лицами - субъектами предпринимательской деятельности, может быть нарушен прямой запрет ст. 575, 576 ГК РФ безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями. Как и договор инвестирования, по которому произошел переход права, договор цессии не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Возможность уступки права требования инвестором третьему лицу следует предусмотреть в договоре инвестирования строительства, равно как и известить о ней застройщика. Согласия застройщика на переход права по договору, заключенному с инвестором, к третьему лицу требуется только в том случае, когда это предусмотрено договором инвестирования. Переуступка прав по договору инвестирования ведет к возникновению у застройщика обязательств перед новым кредитором, вследствие чего после завершения строительства объекта инвестирования последнему и будет передаваться объект (часть объекта). Подписание акта передачи застройщиком и новым кредитором будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования. Для регистрации своего права на полученный объект новый кредитор представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договор инвестирования, договор цессии и акт передачи объекта (части объекта). 3. В некоторых случаях договор инвестирования рассматривается сторонами (застройщиком и инвестором), заключившими договор, как предварительный, одним из условий которого является обязательство заключить в будущем основной договор - договор о передаче объекта (части объекта) в собственность инвестора либо договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. После окончания строительства объекта (части объекта) инвестирования и принятия его государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, стороны заключают основной договор, являющийся договором купли-продажи, в котором объект недвижимости уже определен. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права от продавца к покупателю по сделке с недвижимостью будет зарегистрирован только после регистрации права продавца (чтобы передать права, продавец должен их иметь) в соответствии со ст. 6, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".